Copropriété sans syndic : risques, solutions et recours

Mandat arrivé à échéance sans renouvellement, cabinet qui démissionne, syndic bénévole qui déménage, petite copropriété « oubliée » depuis des années : les situations de copropriété sans syndic sont plus fréquentes qu'on ne le croit, notamment dans les immeubles de quelques lots. Beaucoup de copropriétaires pensent qu'il suffit de s'arranger entre voisins. C'est une erreur coûteuse : sans représentant légal, le syndicat est paralysé et les copropriétaires s'exposent à des difficultés sérieuses. Voici ce que dit la loi, les risques concrets et les solutions pour sortir de l'impasse.

Une copropriété peut-elle fonctionner sans syndic ?

Dès qu'un immeuble est divisé en lots appartenant à au moins deux propriétaires différents, il est soumis au statut de la copropriété. Ce statut s'applique automatiquement, sans qu'il soit besoin d'une démarche : il naît dès la première vente d'un lot. Les copropriétaires forment alors un syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité morale.

Or une personne morale ne peut agir qu'à travers un représentant. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et que leur exécution est confiée à un syndic. L'article 18 détaille ses missions : faire respecter le règlement, administrer l'immeuble, tenir la comptabilité, représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Il n'existe aucune dispense : même une copropriété de deux lots doit avoir un syndic.

La loi ne prévoit pas de sanction pénale contre une copropriété sans syndic. Mais l'absence de représentant produit des effets très concrets, que l'on découvre souvent au pire moment : lors d'une vente, d'un sinistre ou d'un litige.

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Les risques d'une copropriété sans syndic

Une gestion bloquée

Sans syndic, personne n'a qualité pour engager le syndicat. Concrètement :

• les contrats d'assurance, d'entretien, d'électricité des parties communes ne peuvent être ni signés ni renouvelés valablement ;
• les charges ne peuvent pas être appelées, ce qui empêche de payer les fournisseurs ;
• le compte bancaire séparé du syndicat, obligatoire, ne peut être ouvert ni géré ;
• l'assemblée générale annuelle n'est plus convoquée et les comptes ne sont plus approuvés.

Dans les faits, un copropriétaire de bonne volonté finit souvent par avancer les frais et gérer « de fait ». Il le fait sans mandat, donc sans protection juridique, et sans garantie d'être remboursé.

Des ventes compliquées

Pour vendre un lot, le notaire a besoin de plusieurs documents que seul le syndic peut produire : le pré-état daté, l'état daté, la fiche synthétique, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d'entretien. Sans syndic, ces documents manquent. Le notaire ne peut pas répartir les sommes dues au syndicat ni purger les dettes du vendeur, et l'acquéreur risque de se retirer ou de demander une baisse de prix.

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Une immatriculation à jour impossible

Toute copropriété d'habitation doit être immatriculée au registre national des copropriétés et ses données doivent être actualisées chaque année. Cette démarche revient au syndic. Sans immatriculation à jour, la copropriété ne peut pas bénéficier de certaines aides publiques, comme MaPrimeRénov' Copropriété, et le notaire peut, lors d'une vente, être amené à faire la démarche aux frais du syndicat.

Des risques en cas de sinistre ou de litige

Un dégât des eaux venant d'une colonne commune, une chute dans l'escalier, une façade qui se dégrade : ces situations engagent la responsabilité du syndicat. Sans syndic, aucune déclaration de sinistre ne peut être faite au nom de la copropriété, aucune action en justice ne peut être engagée contre un entrepreneur ou un copropriétaire débiteur, et les délais de prescription continuent de courir. Si l'assurance de l'immeuble n'a pas été renouvelée, chaque copropriétaire peut se retrouver personnellement exposé en proportion de ses tantièmes.

Pourquoi une copropriété se retrouve sans syndic

Les causes les plus courantes sont les suivantes :

• Le mandat est expiré. Le contrat de syndic a une durée maximale de trois ans. Si l'assemblée n'a pas renouvelé le mandat ou désigné un successeur à temps, la copropriété se retrouve sans représentant dès le lendemain de l'échéance.
• Le syndic a démissionné. Un syndic peut mettre fin à son contrat en respectant un préavis d'au moins trois mois et en convoquant une assemblée chargée de désigner son successeur. Si l'assemblée ne parvient pas à élire quelqu'un, le vide s'installe.
• Le syndic bénévole n'est plus disponible. Décès, vente de son lot (il perd alors la qualité de copropriétaire), départ : les petites copropriétés gérées en interne sont particulièrement exposées.
• Le syndic professionnel a disparu. Liquidation judiciaire, retrait de la carte professionnelle : le contrat prend fin et les copropriétaires doivent réagir rapidement.
• La copropriété n'a jamais eu de syndic. C'est fréquent dans les petites maisons divisées en deux ou trois appartements, où les propriétaires ignorent parfois être en copropriété.

Comment sortir d'une situation sans syndic

Première solution : convoquer soi-même l'assemblée générale

Depuis la loi ALUR de 2014, l'article 17 de la loi de 1965 prévoit que, dans tous les cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, dans le seul but de nommer un syndic. Il n'est pas nécessaire de passer par le juge.

Pour que l'assemblée soit valable, la convocation doit respecter les règles habituelles :

• être adressée à tous les copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie électronique pour ceux qui l'ont accepté) ;
• respecter un délai d'au moins 21 jours avant la réunion ;
• préciser le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour ;
• joindre les projets de contrat des candidats syndics et, si possible, plusieurs propositions pour permettre une vraie mise en concurrence.

La désignation du syndic se vote à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si ce seuil n'est pas atteint mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l'article 24.

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Deuxième solution : l'administrateur provisoire désigné par le juge

Si personne ne convoque l'assemblée, ou si l'assemblée échoue à désigner un syndic, tout intéressé (un copropriétaire, mais aussi un créancier ou le maire, par exemple) peut saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Celui-ci statue par ordonnance sur requête et désigne un administrateur provisoire, généralement un professionnel inscrit sur une liste spécialisée.

Sa mission principale est de convoquer l'assemblée générale pour désigner un syndic. L'ordonnance fixe la durée de sa mission et sa rémunération, qui reste à la charge du syndicat. Cette voie est plus lente et plus coûteuse que la convocation directe : elle doit être réservée aux blocages.

Troisième solution : élire un syndic bénévole ou coopératif

Dans les petites copropriétés, aucun cabinet n'accepte parfois le mandat, ou ses honoraires sont jugés disproportionnés. L'assemblée peut alors élire un copropriétaire comme syndic bénévole. Il n'a besoin ni de carte professionnelle ni de garantie financière, mais il doit respecter les mêmes obligations légales. Autre possibilité : adopter la forme coopérative, dans laquelle le conseil syndical élit le syndic parmi ses membres.

Le cas des petites copropriétés

La loi prévoit un régime allégé pour les petites copropriétés (articles 41-8 et suivants de la loi de 1965). Il s'applique aux syndicats qui comptent au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.

Le point essentiel est la dernière ligne : même allégée, une petite copropriété doit avoir un syndic. Les assouplissements visent seulement à rendre sa mission plus simple.

La copropriété à deux copropriétaires

Lorsque l'immeuble n'appartient qu'à deux copropriétaires, un régime spécifique s'applique (articles 41-13 et suivants de la loi de 1965) :

• le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix décide seul des questions relevant de l'article 24 ; l'autre conserve un droit de recours ;
• les décisions peuvent être prises sans réunion, par simple consultation, dès lors que chacun est informé ;
• le syndic peut être l'un des deux copropriétaires, désigné par l'autre ou d'un commun accord ;
• chaque copropriétaire peut engager seul une dépense nécessaire à la conservation de l'immeuble, même sans autorisation, en cas d'urgence.

Là encore, la loi n'autorise pas l'absence totale de syndic : elle facilite simplement la désignation de l'un des deux propriétaires.

Que faire si vous découvrez que votre copropriété n'a pas de syndic ?

Voici la démarche à suivre, dans l'ordre :

1. Vérifier la situation. Consultez le registre national des copropriétés (site public de l'Anah) : il indique le représentant légal déclaré. Relisez le dernier procès-verbal d'assemblée et le contrat du dernier syndic pour connaître la date de fin de mandat.
2. Réunir les documents. Règlement de copropriété, état descriptif de division, liste des copropriétaires et tantièmes, contrats en cours (assurance surtout), relevés bancaires.
3. Vérifier l'assurance de l'immeuble. C'est l'urgence n° 1. Si le contrat a été résilié faute de paiement, chaque copropriétaire doit au minimum vérifier sa propre assurance habitation.
4. Consulter des syndics. Demandez plusieurs devis à des cabinets traditionnels et en ligne. Les petites copropriétés trouvent souvent plus facilement preneur auprès des syndics en ligne.
5. Convoquer l'assemblée générale avec, à l'ordre du jour, la désignation du syndic et, si besoin, l'élection d'un conseil syndical.
6. En cas d'échec, saisir le juge pour faire désigner un administrateur provisoire.

Lorsqu'un ancien syndic a quitté ses fonctions, il doit transmettre à son successeur, dans un délai de quinze jours, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires, puis, dans un délai d'un mois, l'ensemble des documents et archives du syndicat. S'il ne le fait pas, le nouveau syndic peut saisir le juge pour l'y contraindre, sous astreinte.

Combien coûte la remise en ordre ?

Le coût dépend de la durée pendant laquelle la copropriété est restée sans gestion. Un syndic qui reprend une copropriété « abandonnée » devra reconstituer la comptabilité, régulariser l'immatriculation, recenser les contrats et parfois récupérer des charges impayées. Certains facturent une prestation particulière de reprise, qui doit figurer dans le contrat-type. Une procédure d'administration provisoire ajoute des honoraires fixés par le juge. Dans tous les cas, plus la situation est régularisée tôt, moins la facture est élevée.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 17, 18, 41-8 et 41-13
• Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 46
• Service-public.gouv.fr : Syndic de copropriété
• Registre national des copropriétés (Anah)