Majorités en copropriété : articles 24, 25 et 26 expliqués simplement
En bref
- Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la règle par défaut.
- Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Une « passerelle » permet un second vote à l'article 24 si le projet a recueilli au moins un tiers des voix.
- Article 26 : majorité des copropriétaires (en nombre) représentant au moins deux tiers des voix. Réservée aux décisions les plus lourdes.
- Unanimité : pour quelques décisions qui touchent aux droits fondamentaux des copropriétaires, comme la répartition des charges ou la destination de l'immeuble.
« Résolution rejetée faute de majorité » : la formule figure dans de nombreux procès-verbaux, parfois alors que la majorité des présents avait voté pour. La raison tient au système de majorités propre à la copropriété, qui varie selon l'importance de la décision. Comprendre ces règles est indispensable pour préparer une assemblée générale, mobiliser les votes et vérifier qu'une décision a été valablement prise.
Le principe : un vote pondéré par les tantièmes
En copropriété, on ne vote pas « un homme, une voix ». Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal à sa quote-part dans les parties communes, c'est-à-dire à ses tantièmes (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Le propriétaire d'un grand appartement pèse donc plus que celui d'un studio.
Une exception protège les minoritaires : si un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Il ne peut jamais imposer seul une décision.
Article 24 : la majorité simple
Comment la calculer ?
La décision est adoptée si elle recueille la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et les votes blancs ne sont pas comptés comme des votes exprimés. Les absents non représentés ne comptent pas.
Quelles décisions ?
C'est la majorité de droit commun : toute décision pour laquelle la loi ne prévoit pas une autre majorité. Notamment :
- l'approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel ;
- les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble ;
- les travaux rendus obligatoires par la loi ou les règlements ;
- les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous conditions ;
- l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives ;
- les modalités de réalisation de certains diagnostics et études.
Exemple
Immeuble de 1 000 tantièmes. Sont présents ou représentés 600 tantièmes. Votent pour : 280 ; contre : 220 ; abstention : 100. Votes exprimés : 280 + 220 = 500. Majorité : plus de 250. Avec 280 voix pour, la résolution est adoptée.
Article 25 : la majorité absolue
Comment la calculer ?
La décision doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non. Dans un immeuble de 1 000 tantièmes, il faut donc au moins 501 voix favorables, quel que soit le nombre de présents. Les absents pèsent de fait comme des votes contre.
Quelles décisions ?
- la désignation ou la révocation du syndic ;
- l'élection des membres du conseil syndical et la délégation de pouvoirs au conseil ;
- l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ;
- les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019 ;
- la fixation des montants à partir desquels la consultation du conseil syndical et la mise en concurrence sont obligatoires ;
- la renonciation à la mise en concurrence du syndic ;
- l'autorisation de travaux d'isolation thermique individuels sur la toiture ou le plancher, réalisés aux frais d'un copropriétaire.
La passerelle de l'article 25-1
Si le projet n'obtient pas la majorité de l'article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Ce mécanisme évite de reconvoquer une assemblée lorsque l'absentéisme empêche d'atteindre la majorité absolue.
Exemple
Immeuble de 1 000 tantièmes, 600 présents ou représentés. Désignation d'un nouveau syndic : 420 pour, 150 contre, 30 abstentions. Il faudrait 501 voix : la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte. Mais 420 voix représentent plus d'un tiers des 1 000 tantièmes (333,4) : second vote immédiat à l'article 24. Votes exprimés : 570 ; il faut plus de 285 voix. Si les votes sont identiques, le syndic est désigné.
À lire : Changer de syndic de copropriété : la procédure en 6 étapes (+ modèle de lettre)
Article 26 : la double majorité
Comment la calculer ?
La décision doit être adoptée par la majorité des membres du syndicat (en nombre de copropriétaires, présents ou non) représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. C'est une double condition : en nombre de personnes et en tantièmes.
Quelles décisions ?
- les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (vente de parties communes, constitution de droits réels), sauf ceux qui relèvent de l'unanimité ;
- la modification ou l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
- la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au gardien, lorsque cela ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ;
- la décision de ne pas instituer de conseil syndical.
La passerelle de l'article 26-1
Pour certaines décisions, si la majorité de l'article 26 n'est pas atteinte mais que le projet a été approuvé par la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 25.
L'unanimité
Certaines décisions exigent l'accord de tous les copropriétaires, présents ou non :
- la modification de la répartition des charges (sauf lorsqu'elle découle de travaux ou d'actes votés à une autre majorité) ;
- toute décision portant atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;
- l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Tableau récapitulatif
| Majorité | Base de calcul | Exemples de décisions | Passerelle |
|---|---|---|---|
| Article 24 | Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Comptes, budget, entretien, travaux obligatoires | — |
| Article 25 | Voix de tous les copropriétaires | Syndic, conseil syndical, travaux d'amélioration, travaux privatifs sur parties communes | Second vote à l'article 24 si au moins 1/3 des voix |
| Article 26 | Majorité en nombre + 2/3 des voix de tous | Vente de parties communes, modification du règlement (parties communes) | Second vote à l'article 25 dans certains cas |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Répartition des charges, destination de l'immeuble | — |
Les pièges à éviter
- Confondre abstention et vote contre : à l'article 24, l'abstention ne compte pas ; aux articles 25 et 26, elle produit le même effet qu'un vote défavorable puisque seules les voix « pour » sont décomptées par rapport au total.
- Oublier la passerelle : si un projet obtient au moins un tiers des voix à l'article 25, demandez au président de séance de procéder au second vote. Il doit avoir lieu immédiatement, au cours de la même assemblée.
- Appliquer la mauvaise majorité : une décision votée à une majorité insuffisante peut être annulée par le juge, à la demande d'un opposant ou défaillant agissant dans les deux mois.
- Négliger les votes à distance : chaque vote par correspondance ou pouvoir compte, surtout pour les décisions de l'article 25.
À lire : Assemblée générale de copropriété : convocation, délais et déroulement
Comment mobiliser pour atteindre la majorité ?
- Informez en amont : une note claire du conseil syndical jointe à la convocation explique l'enjeu de chaque résolution importante.
- Rappelez le vote par correspondance : le formulaire est joint à la convocation, il suffit de le renvoyer trois jours francs avant la séance.
- Collectez les pouvoirs dans la limite autorisée (trois délégations par mandataire, sauf exception).
- Proposez la visioconférence si l'assemblée l'a mise en place.
- Anticipez la passerelle : pour les décisions de l'article 25, visez au moins un tiers des voix de tous pour pouvoir basculer au second vote.
Cas pratiques : quelle majorité pour quelle décision ?
| Décision | Majorité habituelle |
|---|---|
| Approbation des comptes de l'exercice | Article 24 |
| Vote du budget prévisionnel | Article 24 |
| Remplacement à l'identique de la chaudière collective | Article 24 (entretien, conservation) |
| Ravalement de façade obligatoire (injonction) | Article 24 (travaux obligatoires) |
| Élection du syndic | Article 25, passerelle article 24 |
| Élection d'un membre du conseil syndical | Article 25, passerelle article 24 |
| Installation d'un ascenseur dans un immeuble qui n'en a pas | Article 25 (amélioration), selon les cas |
| Autorisation de percer un mur porteur pour un copropriétaire | Article 25 |
| Montant de la cotisation au fonds de travaux | Article 25, passerelle article 24 |
| Vente d'une partie commune (combles, loge) | Article 26 |
| Modification du règlement sur l'usage des parties communes | Article 26 |
| Modification de la répartition des charges | Unanimité |
Certaines qualifications dépendent des circonstances (un travail peut relever de l'entretien ou de l'amélioration selon son ampleur). En cas de doute, le syndic doit justifier la majorité retenue dans le projet de résolution, et une majorité mal choisie expose la décision à l'annulation.
Calcul complet : exemple de double majorité
Immeuble de 20 copropriétaires, 1 000 tantièmes. Projet : vendre la loge de l'ancien gardien. Il faut la majorité des membres (au moins 11 copropriétaires sur 20) représentant au moins les deux tiers des voix (667 tantièmes).
- 12 copropriétaires votent pour, représentant 640 tantièmes : majorité en nombre atteinte, mais pas les deux tiers des voix. Résolution rejetée à l'article 26.
- Si les conditions de la passerelle de l'article 26-1 sont réunies (majorité des présents, représentés et votants par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous), un second vote peut intervenir immédiatement à la majorité de l'article 25 (501 tantièmes). Avec 640 tantièmes favorables, la résolution est alors adoptée.
Ce que le procès-verbal doit mentionner
Pour chaque résolution, le procès-verbal doit indiquer le résultat du vote et les noms des copropriétaires opposants et abstentionnistes, ainsi que de ceux qui ont voté par correspondance, avec le nombre de leurs voix. Ces mentions permettent de vérifier que la bonne majorité a été appliquée et de savoir qui peut contester. Relisez-le attentivement : une erreur de décompte se corrige plus facilement à ce stade que devant le tribunal.
À lire : Pouvoir en assemblée générale de copropriété : règles de la procuration
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Lancer une mise en concurrenceQuestions fréquentes
Qu'est-ce que la majorité de l'article 24 ?
C'est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées. C'est la majorité par défaut en assemblée générale.
Qu'est-ce que la majorité de l'article 25 ?
C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents. Elle s'applique notamment à l'élection du syndic et du conseil syndical, et aux travaux d'amélioration.
Qu'est-ce que la double majorité de l'article 26 ?
La décision doit être votée par la majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle concerne notamment la vente de parties communes et la modification du règlement de copropriété relative aux parties communes.
Comment fonctionne la passerelle de l'article 25-1 ?
Si une résolution relevant de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple de l'article 24.
Un copropriétaire majoritaire peut-il tout décider seul ?
Non. Lorsqu'un copropriétaire possède plus de la moitié des voix, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Sources
- Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 22 à 26-1
- Service-public.gouv.fr : Assemblée générale des copropriétaires, règles de vote
- ANIL : fiches copropriété
