Tantièmes de copropriété : définition, calcul et modification

Le mot figure sur tous les appels de fonds, tous les procès-verbaux d'assemblée et dans l'acte d'achat de chaque copropriétaire : « lot n° 12, appartement au 3^e étage, et les 87/1 000^es des parties communes générales ». Ces tantièmes déterminent à la fois ce que vous payez et le poids de votre vote. Voici comment ils fonctionnent, comment ils sont calculés et dans quels cas ils peuvent changer.

Qu'est-ce qu'un tantième de copropriété ?

Dans une copropriété, chaque lot comprend une partie privative (votre appartement, votre cave, votre parking) et une quote-part des parties communes (sol, gros œuvre, toiture, couloirs…). Cette quote-part est indissociable du lot : elle se vend avec lui.

Le tantième est l'unité qui exprime cette quote-part. Si l'immeuble est divisé en 1 000 tantièmes et que votre lot en compte 87, vous possédez 8,7 % des parties communes. On parle de millièmes quand la base est 1 000, mais les règlements utilisent aussi des bases de 10 000 ou 100 000 pour plus de précision.

Les tantièmes sont fixés dans l'état descriptif de division, généralement annexé au règlement de copropriété, lors de la mise en copropriété de l'immeuble.

Comment les tantièmes sont-ils calculés ?

L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 pose la règle : la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs de ces parties. Cette valeur résulte de trois critères :

• la consistance : nature du local (habitation, commerce, cave, parking), équipements, hauteur sous plafond ;
• la superficie : surface du lot, parfois pondérée (une terrasse ou un balcon ne compte pas comme une pièce) ;
• la situation : étage, exposition, vue, ensoleillement, proximité de nuisances.

La loi exclut expressément l'utilisation du lot : un appartement transformé en cabinet médical ne voit pas ses tantièmes changer pour autant.

En pratique, le calcul est réalisé par un géomètre-expert ou un notaire au moment de la création de la copropriété. Il part de la surface de chaque lot, puis applique des coefficients de pondération pour les annexes et la situation.

Exemple simplifié

Chaque lot reçoit une part proportionnelle à sa surface pondérée. Les coefficients sont illustratifs : chaque géomètre applique sa propre méthode, ce qui explique des écarts entre immeubles.

Tantièmes de copropriété et tantièmes de charges

On confond souvent deux notions :

• les tantièmes de copropriété (ou tantièmes généraux) mesurent la part de propriété des parties communes ; ils servent à répartir les charges générales et à compter les voix ;
• les tantièmes de charges spéciales mesurent l'utilité d'un équipement (ascenseur, chauffage) pour chaque lot ; ils servent à répartir les charges spéciales.

Un même lot peut donc avoir 87/1 000 des parties communes générales, mais 120/1 000 des charges d'ascenseur s'il est situé en étage élevé. Notre guide des charges de copropriété montre comment ces différentes clés s'appliquent.

Tantièmes et droits de vote

En assemblée générale, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (article 22 de la loi de 1965). Les tantièmes déterminent donc directement le poids de chacun dans les votes. C'est la base de calcul des majorités des articles 24, 25 et 26.

Une limite protège les minoritaires : lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié des parties communes, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Il ne peut donc pas décider seul.

À lire : Majorités en copropriété : articles 24, 25 et 26 expliqués simplement

Peut-on modifier les tantièmes ?

Le principe : l'unanimité

La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires (article 11 de la loi de 1965). En pratique, c'est rarement atteignable dans un grand immeuble.

Les exceptions

• Travaux ou actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'assemblée : la modification de la répartition qui en découle est votée à la même majorité que la décision elle-même.
• Division d'un lot : la répartition des charges entre les nouveaux lots est soumise à l'approbation de l'assemblée à la majorité de l'article 24, à défaut de quoi le juge peut être saisi.
• Changement d'usage d'un lot entraînant une modification de la répartition des charges : l'assemblée peut adapter la répartition à la majorité prévue par la loi.

L'action en révision devant le juge

Si la répartition est manifestement déséquilibrée, l'article 12 ouvre une action en révision lorsque la part d'un copropriétaire est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à la loi (ou inférieure de plus d'un quart pour un autre copropriétaire). L'action doit être engagée dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété, ou dans les deux ans suivant la première vente d'un lot intervenue après cette publication.

Indépendamment de ces délais, une clause de répartition illégale (par exemple une répartition des charges d'ascenseur ignorant totalement l'utilité) peut être réputée non écrite par le juge, qui procède alors à une nouvelle répartition.

Où trouver ses tantièmes ?

• Dans votre acte d'achat, à la désignation du bien.
• Dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, disponibles sur l'espace en ligne du syndic ou au service de la publicité foncière.
• Sur vos appels de fonds, qui rappellent généralement la quote-part appliquée à chaque catégorie de charges.

À lire : Règlement de copropriété : contenu, modification et état descriptif de division

Cas pratiques autour des tantièmes

Réunion de deux lots

Vous achetez le studio voisin et réunissez les deux appartements. Les tantièmes du nouveau lot correspondent en principe à la somme des tantièmes des deux lots d'origine. Un modificatif de l'état descriptif de division doit être établi par un géomètre-expert et publié par un notaire. Si les travaux touchent les parties communes (ouverture d'un mur porteur, annexion d'un bout de palier), une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire avant de commencer.

Division d'un lot

Un grand appartement est divisé en deux studios destinés à la location. La somme des tantièmes des deux nouveaux lots doit être égale aux tantièmes du lot d'origine. La répartition des charges entre les nouveaux lots est soumise à l'approbation de l'assemblée à la majorité de l'article 24 ; à défaut, le juge peut être saisi.

Annexion d'une partie commune

Un copropriétaire du dernier étage souhaite acheter les combles au-dessus de son appartement. La vente d'une partie commune se vote en principe à la majorité de l'article 26. Elle s'accompagne d'une nouvelle répartition des tantièmes : le lot de l'acquéreur augmente, ce qui modifie la quote-part de tous les autres lots. Le géomètre-expert calcule cette nouvelle répartition, votée en même temps que la vente.

Les erreurs fréquentes

• Confondre tantièmes généraux et tantièmes de charges spéciales : un appel d'ascenseur ne se calcule pas avec vos tantièmes généraux.
• Croire que des travaux intérieurs modifient les tantièmes : refaire sa cuisine ou abattre une cloison non porteuse ne change rien.
• Oublier les délais de l'action en révision : passé le délai, seule une clause illégale peut encore être remise en cause.
• Additionner les voix sans tenir compte du plafonnement d'un copropriétaire majoritaire.
• Négliger le modificatif lors d'une réunion ou d'une division de lots : sans publication, la situation juridique reste incertaine lors d'une revente.

Comment vérifier ses tantièmes en 5 minutes

1. Ouvrez votre acte d'achat à la rubrique « désignation » : le nombre de tantièmes généraux y figure.
2. Comparez avec le total indiqué dans l'état descriptif de division (1 000, 10 000…).
3. Prenez votre dernier appel de fonds : la quote-part appliquée aux charges générales doit correspondre.
4. Vérifiez les quotes-parts de charges spéciales (ascenseur, chauffage, bâtiment) dans le règlement.
5. En cas d'écart, interrogez le syndic par écrit : une erreur de saisie dans le logiciel de gestion est fréquente et facile à corriger.

Tantièmes et vente de votre appartement

Les tantièmes ont aussi un impact lors d'une vente. Ils figurent dans l'acte, déterminent la quote-part du lot dans les dettes et les travaux votés, et la quote-part du fonds de travaux attachée au lot. Un acheteur attentif comparera les tantièmes avec la surface : un lot dont les tantièmes paraissent élevés au regard de sa taille supportera des charges proportionnellement plus importantes, ce qui pèse sur son attractivité.

À l'inverse, des tantièmes élevés donnent plus de poids en assemblée générale. Pour un investisseur qui détient plusieurs lots, ce poids peut être déterminant pour faire voter des travaux de valorisation.

Avant d'acheter, demandez donc à voir l'état descriptif de division et le tableau de répartition des charges, et faites le calcul vous-même à partir du budget prévisionnel : c'est le meilleur moyen d'estimer vos futures charges, au-delà du chiffre parfois approximatif annoncé dans l'annonce.

À lire : Jardin privatif en copropriété : droit de jouissance, entretien et charges

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 5, 10, 11, 12 et 22
• Service-public.gouv.fr : Charges de copropriété
• Ordre des géomètres-experts