Fonds de travaux en copropriété : montant minimum, usage et vente

Un ravalement de façade, une réfection de toiture ou une rénovation énergétique peuvent représenter plusieurs milliers d'euros par appartement. Sans épargne préalable, ces dépenses tombent d'un coup sur les copropriétaires, avec un risque d'impayés et de blocage des travaux. C'est pour éviter ce scénario que la loi ALUR a créé le fonds de travaux, renforcé ensuite par la loi Climat et Résilience. Voici les règles applicables et la façon de les utiliser à bon escient.

Le fonds de travaux, c'est quoi ?

Prévu par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, le fonds de travaux est alimenté chaque année par une cotisation obligatoire des copropriétaires. Il constitue une réserve destinée à financer :

• l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
• la réalisation des travaux prévus dans le plan adopté ;
• les travaux urgents décidés par le syndic pour la sauvegarde de l'immeuble ;
• les travaux non prévus dans le plan mais nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ou à la réalisation d'économies d'énergie.

Il ne sert pas à financer l'entretien courant, qui relève du budget prévisionnel.

Quelles copropriétés sont concernées ?

Toutes les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation. L'obligation, étendue par la loi Climat et Résilience, s'est appliquée progressivement :

Pour les immeubles neufs, le fonds doit être constitué à l'issue d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction.

Quel est le montant minimum ?

La cotisation annuelle est votée par l'assemblée générale. Elle ne peut pas être inférieure aux planchers suivants :

Exemple de calcul

Une copropriété a un budget prévisionnel de 60 000 € et a adopté un plan prévoyant 500 000 € de travaux sur dix ans.

• 5 % du budget : 3 000 €
• 2,5 % des travaux du plan : 12 500 €
• Cotisation minimale : 12 500 € par an, le plus élevé des deux planchers.

Pour un lot représentant 80/1 000 des charges générales, la cotisation annuelle s'élève à 12 500 × 80 / 1 000 = 1 000 €, appelés en même temps que les provisions trimestrielles.

L'assemblée peut voter un montant supérieur au minimum, à la majorité de l'article 25 (avec la passerelle vers l'article 24 si le projet a recueilli au moins un tiers des voix).

À lire : Plan pluriannuel de travaux (PPPT) : obligations, calendrier et coût

Comment le fonds est-il géré ?

Un compte bancaire séparé et rémunéré

Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé et rémunéré au nom du syndicat des copropriétaires, distinct du compte courant de la copropriété. Les intérêts produits restent acquis au syndicat. L'ouverture de ce compte n'est votée qu'une seule fois.

La répartition entre copropriétaires

La cotisation est répartie selon la quote-part de chaque copropriétaire dans les charges communes générales, en tenant compte, le cas échéant, des parties communes spéciales et des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété. Elle est appelée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel.

Le paiement est obligatoire

Chaque copropriétaire doit payer sa cotisation, qu'il occupe ou non son logement et qu'il bénéficie ou non directement des travaux. Un impayé peut faire l'objet des mêmes procédures de recouvrement que les charges de copropriété.

Comment utiliser le fonds de travaux ?

L'utilisation des sommes est décidée par l'assemblée générale, lorsqu'elle vote des travaux. Elle peut affecter tout ou partie du fonds à leur financement, à la majorité requise pour ces travaux. En cas d'urgence, le syndic peut mobiliser le fonds pour des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, en convoquant ensuite une assemblée.

Le fonds peut aussi servir de garantie ou d'apport pour un emprunt collectif destiné à la rénovation énergétique, un mécanisme facilité par la loi du 9 avril 2024 et le décret du 22 décembre 2025.

Peut-on suspendre les cotisations ?

Oui, l'assemblée peut décider de suspendre les cotisations lorsque :

• le montant du fonds atteint un niveau supérieur au budget prévisionnel ;
• ou, si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, lorsque le fonds dépasse 50 % du montant des travaux prévus dans le plan.

Cette suspension se vote en assemblée et peut être remise en cause lorsque le fonds redescend sous ces seuils après la réalisation de travaux.

Que devient le fonds de travaux lors de la vente d'un lot ?

C'est l'une des questions les plus fréquentes. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Lors d'une vente :

• le vendeur ne peut pas en obtenir le remboursement auprès du syndicat ;
• la quote-part du lot apparaît dans le dossier remis à l'acquéreur (voir notre article sur le pré-état daté) et dans l'état daté ;
• vendeur et acquéreur peuvent convenir que l'acquéreur verse au vendeur un montant correspondant, en supplément du prix ou intégré dans la négociation.

Pour l'acquéreur, un fonds bien doté est un point positif : il réduit le risque d'appels de fonds importants dans les années qui suivent l'achat.

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Que faire si la copropriété n'a pas de fonds de travaux ?

La loi ne prévoit pas de sanction spécifique contre le syndicat, mais l'absence de fonds ou un taux inférieur au minimum légal peut être contesté :

1. Interrogez le syndic : la constitution du fonds fait partie de ses missions.
2. Mettez-le en demeure par lettre recommandée d'inscrire la question à l'ordre du jour.
3. Contestez la décision : un copropriétaire opposant ou défaillant peut demander en justice l'annulation d'une décision qui écarte le fonds ou fixe une cotisation inférieure au minimum, dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
4. Interrogez la responsabilité du syndic, en particulier s'il n'a pas mis en place le compte dédié ; ce manquement peut justifier son non-renouvellement.

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Placer et piloter le fonds : bonnes pratiques

• Vérifier la rémunération du compte : la loi impose un compte rémunéré ; comparez les conditions proposées par la banque du syndic avec d'autres établissements, l'assemblée peut choisir la banque.
• Suivre le solde chaque année : le montant du fonds figure dans les annexes comptables présentées à l'assemblée, et il est déclaré au registre des copropriétés.
• Relier le fonds au plan : chaque année, rapprochez le solde du fonds de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux.
• Anticiper les gros chantiers : voter une cotisation supérieure au minimum quelques années avant un ravalement évite un appel de fonds massif.
• Informer les vendeurs et acquéreurs : la quote-part de chaque lot doit pouvoir être communiquée facilement lors d'une vente.

Les erreurs fréquentes

• Confondre fonds de travaux et avance de trésorerie : seule la seconde peut, en principe, être remboursée lors de la vente.
• Utiliser le fonds pour boucher un trou de trésorerie lié à l'entretien courant : ce n'est pas son objet.
• Voter une cotisation inférieure au minimum : la décision est contestable en justice.
• Oublier les parties communes spéciales : si un bâtiment ou un escalier a ses propres charges, la répartition du fonds doit en tenir compte.
• Ne pas actualiser la cotisation après l'adoption du plan pluriannuel : le plancher de 2,5 % des travaux s'applique dès l'adoption.

Exemple de stratégie sur dix ans

Une copropriété de 30 lots, budget annuel de 45 000 €, adopte un plan prévoyant 360 000 € de travaux, dont un ravalement avec isolation en année 6. Le plancher légal est de 9 000 € par an (2,5 % de 360 000 €). En votant 15 000 € par an dès la première année, elle dispose d'environ 90 000 € au moment du ravalement, auxquels s'ajoutent les aides et, si besoin, un emprunt collectif. L'effort est lissé et le risque d'impayés au moment des travaux fortement réduit.

Fonds de travaux et fiscalité du bailleur

Pour un copropriétaire bailleur imposé au régime réel des revenus fonciers, le traitement fiscal des cotisations au fonds de travaux obéit à des règles spécifiques, distinctes de celles des provisions pour charges courantes, et liées à l'utilisation effective des sommes pour des travaux déductibles. Ces règles sont techniques et évoluent : vérifiez votre situation sur impots.gouv.fr ou auprès d'un conseiller, et conservez les décomptes annuels du syndic, qui détaillent les sommes appelées et celles affectées aux travaux.

Pour un propriétaire occupant, les cotisations ne sont pas déductibles, mais elles peuvent ouvrir droit, selon les travaux financés, à des aides à la rénovation versées au syndicat ou aux copropriétaires.

À lire : Ravalement de façade en copropriété : obligation, vote et répartition

Questions fréquentes

Sources

• Justice.fr : Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés (mise à jour du 1er janvier 2025)
• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 14-2-1
• SeLoger : Quel est le montant minimum du fonds de travaux ?