Pré-état daté : contenu, prix et comment l'obtenir moins cher
En bref
- Le « pré-état daté » n'est pas un document défini par la loi : c'est le nom d'usage du dossier d'informations que le vendeur d'un lot en copropriété doit remettre à l'acheteur au plus tard à la signature de l'avant-contrat (article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation).
- Il rassemble des informations sur l'organisation de l'immeuble, sa situation financière et la quote-part du lot vendu.
- Son prix n'est pas plafonné quand le syndic le prépare, contrairement à l'état daté (380 € TTC maximum). Des services en ligne le réalisent à partir de quelques dizaines d'euros.
- Le vendeur peut aussi le constituer lui-même à partir des documents disponibles sur l'espace en ligne du syndic.
Vous vendez un appartement et votre agent immobilier ou votre notaire vous réclame un « pré-état daté » avant la signature du compromis. Vous demandez le document à votre syndic, qui vous annonce un tarif de plusieurs centaines d'euros. Est-ce obligatoire ? Que doit-il contenir exactement ? Peut-on le faire soi-même ? Ce guide répond à ces questions, textes à l'appui.
Le pré-état daté, qu'est-ce que c'est ?
Depuis la loi ALUR de 2014, la vente d'un lot de copropriété s'accompagne d'une obligation d'information renforcée. L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose que l'acquéreur reçoive, au plus tard au moment de la promesse ou du compromis de vente, un ensemble de documents et d'informations sur la copropriété et sur le lot vendu.
Le texte ne parle jamais de « pré-état daté ». Ce terme a été forgé par la pratique, par analogie avec l'état daté, document distinct que seul le syndic établit au moment de l'acte définitif. Le pré-état daté désigne donc la partie financière de ce dossier d'information, souvent présentée sous forme d'un formulaire unique.
Pourquoi c'est important pour le vendeur
L'enjeu est très concret : si ces informations ne sont pas annexées à l'avant-contrat, le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur ne commence pas à courir. Il ne démarrera qu'au lendemain de la communication des documents manquants. Autrement dit, tant que le dossier est incomplet, l'acheteur peut se retirer sans frais. Aucun notaire ni agent sérieux ne fera donc signer un compromis sans ces éléments.
Que doit contenir le pré-état daté ?
L'article L721-2 distingue plusieurs blocs d'informations. Le pré-état daté correspond principalement au deuxième, mais les notaires attendent l'ensemble.
Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble
- La fiche synthétique de la copropriété, établie par le syndic.
- Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs actes modificatifs publiés.
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, si le vendeur en dispose.
- Le carnet d'entretien de l'immeuble.
- La notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires.
- Les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux lorsqu'ils existent.
Les informations financières
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente.
- Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur.
- L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs.
- La quote-part du fonds de travaux attachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur.
Pour les petites copropriétés, la loi prévoit des allègements sur certaines informations financières globales. Interrogez votre notaire si votre immeuble compte peu de lots.
Les autres documents de la vente
Le dossier se complète des diagnostics techniques du lot (DPE individuel, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques…) et du mesurage loi Carrez. Ces éléments ne relèvent pas du syndic : c'est au vendeur de les commander auprès d'un diagnostiqueur.
| Information | Où la trouver | Qui la fournit |
|---|---|---|
| Fiche synthétique | Espace en ligne du syndic | Syndic (gratuitement) |
| Règlement et état descriptif de division | Espace en ligne, acte d'achat, service de la publicité foncière | Syndic ou vendeur |
| PV des trois dernières AG | Archives du vendeur, espace en ligne | Vendeur |
| Charges payées sur deux exercices | Décomptes annuels de charges | Vendeur |
| Impayés et dettes fournisseurs | Annexes comptables de l'AG | Vendeur ou syndic |
| Quote-part du fonds de travaux | Décompte individuel, appels de fonds | Vendeur ou syndic |
| Carnet d'entretien | Espace en ligne | Syndic |
Combien coûte un pré-état daté ?
Chez le syndic
C'est le point qui fâche. L'état daté est plafonné à 380 € TTC depuis un décret de 2020. Le pré-état daté, lui, n'est pas réglementé : il ne figure pas en tant que tel dans la liste des prestations du contrat-type de syndic. Beaucoup de syndics le facturent néanmoins entre une centaine et plusieurs centaines d'euros, parfois davantage en urgence.
Les positions divergent sur la légalité de cette facturation. Plusieurs associations de propriétaires, dont l'UNPI, rappellent que le vendeur n'est pas tenu de passer par le syndic et qu'un document qu'il peut constituer lui-même ne peut lui être imposé. Une réponse ministérielle de 2016 va dans ce sens : ces informations peuvent être réunies par le vendeur. En pratique, si vous commandez le document au syndic, vous acceptez de payer le tarif annoncé : vérifiez-le avant.
Via un service en ligne
Des plateformes spécialisées établissent le pré-état daté à partir des documents que vous leur transmettez (décomptes de charges, procès-verbaux, annexes comptables). Les tarifs observés commencent autour de quelques dizaines d'euros, avec un délai de 24 à 72 heures. Le résultat dépend directement de la qualité des pièces fournies.
Par vous-même
Rien n'interdit au vendeur de constituer lui-même le dossier. Le notaire ou l'agent vous fournira souvent une trame. Le coût est nul, mais il faut du temps et des documents à jour. C'est une option raisonnable si votre syndic tient bien son espace en ligne.
| Option | Coût indicatif | Délai | Pour qui ? |
|---|---|---|---|
| Syndic | Non plafonné, souvent plusieurs centaines d'euros | Variable, parfois plusieurs semaines | Vendeurs pressés, documents introuvables |
| Service en ligne | Quelques dizaines d'euros | 24 à 72 h | Vendeurs ayant accès à l'espace en ligne |
| Le vendeur lui-même | Gratuit | Quelques heures | Vendeurs organisés, copropriétés bien documentées |
À lire : État daté : plafond de 380 €, contenu et qui le paie
Comment préparer son pré-état daté soi-même : la méthode
- Connectez-vous à l'espace en ligne du syndic. Le syndic professionnel doit y mettre à disposition les documents de la copropriété : règlement, procès-verbaux, carnet d'entretien, fiche synthétique.
- Récupérez vos décomptes de charges des deux derniers exercices clos. Vous y trouverez les charges courantes et les charges hors budget (travaux) que vous avez payées.
- Ouvrez les annexes comptables jointes à la dernière convocation d'assemblée : elles indiquent l'état des impayés et des dettes fournisseurs du syndicat.
- Identifiez votre quote-part du fonds de travaux : elle figure sur vos appels de fonds ou votre relevé de compte copropriétaire.
- Listez les travaux votés mais pas encore appelés : ils pèsent dans la négociation et dans la répartition entre vendeur et acheteur.
- Remplissez la trame fournie par le notaire ou l'agent, en citant vos sources.
Si une information manque (par exemple l'état global des impayés), demandez-la par écrit au syndic : elle doit pouvoir vous être communiquée.
Qui paie le pré-état daté ?
Le pré-état daté est un frais de la vente à la charge du vendeur, puisque c'est sur lui que pèse l'obligation d'information. Il ne peut pas être imputé à l'ensemble des copropriétaires. Un acquéreur ne le paie pas, sauf accord particulier.
Pré-état daté et état daté : quelles différences ?
| Pré-état daté | État daté | |
|---|---|---|
| Moment | Avant ou à la signature de l'avant-contrat | Avant la signature de l'acte authentique |
| Fondement | Article L721-2 CCH (nom d'usage) | Article 5 du décret du 17 mars 1967 |
| Qui l'établit ? | Vendeur, syndic ou prestataire | Uniquement le syndic |
| Destinataire | L'acquéreur | Le notaire |
| Prix | Non plafonné | 380 € TTC maximum |
| Objet | Informer l'acheteur | Répartir les sommes entre vendeur, acquéreur et syndicat |
Les points de vigilance pour l'acheteur
Si vous êtes de l'autre côté de la table, le pré-état daté est une mine d'informations. Regardez en priorité :
- Le niveau des impayés de la copropriété : un taux élevé peut annoncer des appels de fonds supplémentaires ou des difficultés financières.
- Les dettes fournisseurs : des factures non réglées peuvent signaler une trésorerie tendue.
- Les travaux votés dans les derniers procès-verbaux : qui paiera les appels à venir ? Négociez la répartition dans le compromis.
- Le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif : ils dessinent les dépenses des dix prochaines années.
- La quote-part du fonds de travaux : elle reste attachée au lot et ne sera pas remboursée au vendeur par le syndicat ; certains vendeurs demandent qu'elle soit valorisée dans le prix.
À lire : Charges de copropriété : calcul, répartition et contestation
Les erreurs fréquentes
- Commander le document au syndic sans demander le prix, puis découvrir une facture élevée.
- Fournir des comptes non approuvés : les montants doivent correspondre aux exercices clos et aux décomptes reçus.
- Oublier les travaux votés dans le dernier procès-verbal : l'acquéreur pourrait ensuite reprocher un défaut d'information.
- Utiliser un document trop ancien, antérieur à la dernière assemblée générale.
- Négliger le fonds de travaux : sa quote-part doit figurer dans le dossier.
Exemple de pré-état daté simplifié
| Rubrique | Exemple de contenu |
|---|---|
| Identification | Lot n° 14, appartement 3 pièces, 2e étage, 92/1 000 des parties communes générales |
| Charges courantes payées | N-1 : 2 480 € ; N-2 : 2 395 € |
| Charges hors budget payées | N-1 : 1 150 € (réfection de la porte d'entrée) ; N-2 : 0 € |
| Sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur | Travaux de toiture votés : deux appels de 860 € au 1er juillet et au 1er octobre |
| Impayés du syndicat | 4 200 € au total (dernier exercice clos) |
| Dettes fournisseurs | 1 900 € |
| Fonds de travaux | Quote-part du lot : 1 310 € ; dernière cotisation annuelle : 330 € |
Les montants sont fictifs. Chaque donnée doit pouvoir être justifiée par un document : décompte individuel, annexes comptables, procès-verbal.
Le rôle de l'agent immobilier et du notaire
L'agent immobilier ou le notaire qui prépare l'avant-contrat vérifie que le dossier est complet. Beaucoup proposent une trame ou se chargent de collecter les documents auprès du vendeur. Demandez-leur la liste exacte des pièces attendues dès la mise en vente : vous gagnerez du temps et éviterez de commander en urgence un document coûteux.
À lire : Carnet d'entretien de l'immeuble : contenu obligatoire et consultation
Décrivez votre copropriété en deux minutes : nous vous aidons à recevoir et comparer des propositions de syndics, sans engagement.
Lancer une mise en concurrenceQuestions fréquentes
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Le terme n'est pas légal, mais les informations qu'il contient le sont : l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose de les remettre à l'acquéreur au plus tard à la signature de l'avant-contrat. À défaut, le délai de rétractation ne court pas.
Peut-on faire soi-même son pré-état daté ?
Oui. Le vendeur peut réunir lui-même les informations à partir de ses décomptes de charges, des procès-verbaux d'assemblée et des documents disponibles sur l'espace en ligne du syndic.
Quel est le prix d'un pré-état daté ?
Il n'est pas plafonné. Les syndics le facturent souvent plusieurs centaines d'euros ; les services en ligne proposent des tarifs de quelques dizaines d'euros ; il est gratuit si vous le faites vous-même.
Qui paie le pré-état daté ?
Le vendeur, qui est tenu de l'obligation d'information. Ce coût ne peut pas être réparti entre tous les copropriétaires.
Combien de temps le pré-état daté est-il valable ?
Aucune durée n'est fixée par la loi. Il doit simplement refléter la situation à jour au moment de la signature : s'il date de plusieurs mois et qu'une assemblée s'est tenue entre-temps, mettez-le à jour.
Sources
- Légifrance : article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation
- Service-public.gouv.fr : Faut-il un état daté pour vendre un logement en copropriété ? (vérifié le 18 février 2026)
- FNAIM : Qu'est-ce que le « pré-état daté » ? Quelles obligations ?
- UNPI : Facturation d'un pré-état daté lors d'une vente
