Travaux privatifs en copropriété : ce qu'il faut faire autoriser

Refaire sa cuisine, abattre une cloison, changer ses fenêtres, fermer son balcon ou créer une ouverture dans un mur : en copropriété, chaque projet de rénovation pose la même question. Faut-il demander l'accord des autres copropriétaires ? La réponse dépend moins de l'ampleur du chantier que de ce qu'il touche : vos parties privatives, les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Voici comment faire le tri et obtenir les autorisations dans les règles.

Le principe : liberté dans les parties privatives

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe : chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot et en jouit librement, sous la double condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En pratique, vous pouvez sans autorisation de l'assemblée :

• refaire les revêtements de sol et de murs, la peinture, les plafonds ;
• changer la cuisine ou la salle de bains, à condition de ne pas toucher aux colonnes communes ;
• abattre ou déplacer une cloison non porteuse située entièrement dans votre lot ;
• remplacer vos équipements privatifs (chaudière individuelle, radiateurs non raccordés au chauffage collectif, tableau électrique en aval du compteur).

Cette liberté a des limites. Le règlement de copropriété peut imposer certaines contraintes, par exemple sur les revêtements de sol durs, qui aggravent les bruits d'impact, ou sur les horaires de chantier. Et si vos travaux provoquent des nuisances anormales ou des dommages chez un voisin, votre responsabilité est engagée.

À lire : Parties communes et parties privatives : qui possède quoi en copropriété ?

Les travaux qui exigent l'accord de l'assemblée générale

L'article 25 b de la loi de 1965 soumet à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Les travaux qui touchent les parties communes

Les éléments suivants sont presque toujours des parties communes (l'article 3 de la loi le présume, sauf mention contraire du règlement) :

• les murs porteurs et les planchers (le gros œuvre) ;
• les canalisations et colonnes montantes communes (eau, gaz, électricité, évacuations) ;
• les conduits de cheminée et de ventilation ;
• la toiture, les combles non aménagés et la façade.

Ouvrir une baie dans un mur porteur, percer un plancher pour créer une trémie d'escalier dans un duplex, raccorder une nouvelle salle de bains à une colonne d'évacuation ou faire passer une gaine dans un conduit commun nécessitent donc l'accord de l'assemblée.

Les travaux qui modifient l'aspect extérieur

Même s'ils sont réalisés sur des éléments privatifs, les travaux visibles de l'extérieur doivent être autorisés, car l'harmonie de l'immeuble concerne tous les copropriétaires. C'est le cas notamment :

• du remplacement des fenêtres par un modèle de couleur, de matériau ou de découpage différent ;
• de la pose de volets roulants ou de stores bannes ;
• de la fermeture d'un balcon ou d'une loggia ;
• de l'installation d'un climatiseur, d'une pompe à chaleur ou d'une parabole en façade ;
• de la création d'une véranda sur une terrasse.

Le règlement de copropriété ou un cahier des charges voté par l'assemblée prévoit parfois un modèle de fenêtres ou de stores « type ». Si vous le respectez, l'autorisation est souvent de pure forme ; si vous vous en écartez, elle devient indispensable.

Les cas qui relèvent de majorités plus fortes

Certains projets dépassent la simple autorisation de travaux :

• L'annexion d'une partie commune (rattacher un bout de couloir à son appartement, transformer des combles communs en surface habitable) suppose de l'acquérir : c'est une cession de partie commune, votée à la majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).
• Le changement de destination d'un lot qui modifie la destination de l'immeuble peut exiger l'unanimité.
• La surélévation d'un immeuble relève de règles particulières.

À lire : Majorités en copropriété : articles 24, 25 et 26 expliqués simplement

Focus sur les travaux les plus fréquents

Abattre ou ouvrir un mur porteur

Un mur porteur appartient au gros œuvre, donc aux parties communes, même s'il se trouve à l'intérieur de votre appartement. Il faut l'autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25. Pour l'obtenir, joignez à votre demande une étude d'un bureau d'études structure qui dimensionne la poutre ou le linteau de reprise, le descriptif de l'entreprise qui interviendra et son attestation d'assurance décennale. Beaucoup d'assemblées conditionnent leur accord à un contrôle par l'architecte de l'immeuble, aux frais du demandeur.

Changer ses fenêtres

Les fenêtres sont généralement privatives, mais elles participent à l'aspect extérieur. Un remplacement à l'identique (mêmes couleur, matériau et découpage) n'exige en principe pas d'autorisation. Le passage du bois au PVC, d'un blanc à un gris anthracite ou la suppression des petits bois, si : vote de l'article 25. Une déclaration préalable en mairie est aussi requise dès que l'aspect extérieur change.

Fermer un balcon ou créer une véranda

Fermer un balcon modifie l'aspect extérieur et, souvent, la surface habitable. Il faut l'autorisation de l'assemblée et une autorisation d'urbanisme (déclaration préalable jusqu'à un certain seuil de surface créée, permis de construire au-delà, ces seuils variant selon que la commune est couverte ou non par un plan local d'urbanisme). Si la terrasse est une partie commune à jouissance privative, la véranda empiète sur une partie commune : l'assemblée peut alors exiger une majorité plus forte, voire une cession.

À lire : Jardin privatif en copropriété : droit de jouissance, entretien et charges

Installer une climatisation

Le groupe extérieur posé en façade, sur un balcon visible ou en toiture affecte l'aspect extérieur et parfois les parties communes. Il faut l'accord de l'assemblée et, souvent, une déclaration préalable. Le niveau sonore doit respecter les seuils réglementaires de bruit de voisinage.

Les travaux d'accessibilité

Un copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur (rampe, élargissement d'une porte d'entrée). Il doit seulement les faire inscrire pour information à l'ordre du jour : l'assemblée ne peut s'y opposer qu'à la majorité de l'article 24, par une décision motivée par l'atteinte portée à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipement essentiels ou par leur non-conformité à la destination de l'immeuble (article 25-2 de la loi de 1965).

Comment obtenir l'autorisation de l'assemblée

1. Préparez un dossier complet : description des travaux, plans, photos ou visuels, devis, étude technique si la structure est concernée, attestation d'assurance de l'entreprise.
2. Demandez l'inscription à l'ordre du jour par lettre recommandée au syndic (ou par voie électronique), en joignant un projet de résolution. Le syndic l'inscrira à la prochaine assemblée. Si vous êtes pressé, vous pouvez demander une assemblée spéciale, mais elle sera à vos frais.
3. Anticipez les conditions : proposez vous-même un calendrier, une remise en état des parties communes en fin de chantier, un contrôle par l'architecte de l'immeuble. Une résolution qui rassure passe plus facilement.
4. Attendez l'expiration du délai de recours : les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois après la notification du procès-verbal pour contester la décision. Commencer les travaux avant expose à un risque si la décision est annulée.

Si l'assemblée n'atteint pas la majorité de l'article 25 mais que votre projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote est possible immédiatement à la majorité de l'article 24.

N'oubliez pas les autorisations d'urbanisme

L'autorisation de la copropriété et celle de la mairie sont indépendantes : obtenir l'une ne dispense pas de l'autre. Une déclaration préalable de travaux est généralement exigée pour toute modification de l'aspect extérieur d'une construction existante (fenêtres, volets, climatiseur visible, ravalement dans certaines zones). Un permis de construire est nécessaire pour les extensions importantes. En secteur protégé (abords d'un monument historique, site patrimonial remarquable), l'avis de l'architecte des Bâtiments de France s'ajoute.

Que risque-t-on en cas de travaux non autorisés ?

Les conséquences peuvent être lourdes :

• le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire peut agir en justice pour obtenir la remise en état des lieux aux frais de l'auteur des travaux, éventuellement sous astreinte ;
• l'action relative à une appropriation de partie commune peut être engagée pendant trente ans, et celle visant des travaux irréguliers sur les parties communes pendant cinq ans à compter de la connaissance des faits ;
• en cas de dommages (fissures, infiltrations), l'auteur des travaux et son entreprise engagent leur responsabilité ;
• lors de la revente, l'acquéreur peut découvrir l'irrégularité et la faire valoir contre le vendeur.

L'assemblée peut aussi ratifier a posteriori des travaux déjà réalisés, à la même majorité que celle qui aurait été requise. C'est souvent la meilleure voie pour régulariser une situation avant une vente.

Pendant le chantier : vos obligations

• prévenez le syndic et les voisins des dates de chantier ;
• respectez le règlement intérieur et les arrêtés municipaux sur les horaires de bruit ;
• protégez l'ascenseur et les parties communes, évacuez vos gravats (ils ne doivent pas finir dans les locaux poubelles) ;
• faites constater l'état des parties communes avant et après chantier si les travaux sont importants ;
• exigez de vos entreprises une assurance responsabilité civile et, pour le gros œuvre, une décennale.

À l'inverse, l'article 9 de la loi oblige chaque copropriétaire à laisser l'accès à son lot pour l'exécution de travaux régulièrement votés sur les parties communes, sous réserve d'une indemnisation s'il subit un préjudice.

Questions fréquentes

Sources

• Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 3, 9, 25, 25-2, 26 et 30
• Service-public.gouv.fr : Travaux dans un logement en copropriété
• Service-public.gouv.fr : Déclaration préalable de travaux
• ANIL : fiches copropriété